不動産小口化商品（任意組合型不動産クラウドファンディング）仕組みとメリットデメリット解説

不動産小口化商品とは不動産特定共同事業法の改正により2018年頃から始まった新しい不動産投資です。

不動産小口化商品は不動産物件や不動産開発プロジェクトに対し、多くの投資家が出資できるように小口化したものです。その不動産を多くの投資家とともに共同所有して運用益や売却利益を分配します。

都心の一等地にあるオフィスビルのような個人では扱えない高額な不動産物件も不動産小口化商品であれば少額から出資してその一部を保有できます。

さらに税制上も不動産所得として扱われ、現物不動産と同様に相続や譲渡もできるなどのメリットがあります。

この記事では新しい投資や資産運用の方法として人気が高まっているこの不動産小口化商品の仕組みを、メリット・デメリットを交えてわかりやすく解説します。

不動産小口化商品とは？

不動産小口化商品はインターネットを使って多くの投資家から資金を集め、その資金で特定の不動産を特定の期間だけ組合、または出資者で共同所有してその利益をシェアする不動産特定共同事業という形の不動産投資です。

不動産小口化商品は不動産特定共同事業法（不特法）の電子取引の認可を受けた事業者だけが取り扱いできます。

不動産特定共同事業法とは不動産特定共同事業に参加する投資家を保護するための法律で、2017年の改正によりインターネットを通じて資金を集めるクラウドファンディングに対応するための電子取引業務に関する環境が整備されました。
不動産特定共同事業法の一部を改正する法律が平成２９年１２月１日に施行されました｜国土交通省

不動産小口化商品を提供する事業者が出てきたのもこの不特法の改正後の2018年頃からです。

そのため不動産小口化商品は日本では始まってまだ5〜6年程度の歴史しかない新しい金融商品になります。

不動産小口化商品を扱える事業者の不動産特定共同事業の許可要件は国土交通省によって厳しく定められており、国土交通省や都道府県知事への登録免許制となっています。

これにより投資家は不動産小口化商品に安心して出資できるようになっています。

不動産特定共同事業者の主な許可要件

資本金	第1号事業者：1億円、第2号事業者：1000万円、第3号事業者：5000万円、第4号事業者：1000万円
免許要件	宅建業免許
事業者要件	良好な財産的基礎、構成かつ適確に事業を遂行できる人的構成
契約要件	基準を満たす契約約款（一般投資家を対象とする場合のみ）
業務管理者配置	不特事業3年以上、実務講習、登録証明事業（ARESマスター、ビル経営管理士、不動産コンサルティングマスター）

不動産小口化商品の仕組みとは？

不動産小口化商品では基本的に1つの物件を対象にファンドが作られ、決まった期間で十分な資金が集まればファンドが成立し運用が始まります。

運用で得た家賃や不動産の売却利益は投資した資金に応じて投資家に分けられ、運用が終わると投資した資金が配当とともに戻ってくる仕組みです。

通常、マンションやアパートなど現物の投資用不動産を購入するには銀行など金融機関から借りるなどまとまった資金が必要です。

不動産小口化商品ではネット経由で多くの投資家を募ることで、一人当たり100万円ほどから都心部の不動産にも投資できます。

さらに入居者との契約や物件の修理などの面倒な管理業務は業務執行者である不動産会社に委託するのが一般的になっており、手間がかかりません。

募集ファンドに資金を投資するだけでほったらかしで不動産投資を始められる上に、ネット上で全ての取引が完了する手軽さがあります。

ファンドの想定利回りもおおよそ年率3〜8％ほどで銀行預金をはるかに超えることから、投資初心者をはじめ、ある程度の経験と資金のある個人投資家まで人気が広がっています。

不動産小口化商品とJ-REITとの違い

不動産小口化商品とJ-REITの主な違い

	不動産小口化商品	J-REIT
上場の有無	未上場	証券取引所に上場
最低投資額	100万円程度から投資可能	数万円〜数十万円程度から投資可能
流動性	現物不動産と同様のため流動性は低い	いつでも簡単に売却でき流動性は高い
価格変動	物件の運用益が主で価格変動リスクは比較的低い	株式と同様に需給で価格が日々変動する

J-REITは投資家から集めたお金でオフィスビルや商業施設などの不動産を買い、その家賃収入や売買で得られる利益を投資家に分ける金融商品です。

J-REITは証券取引所に上場しており証券会社の口座で取引できます。不動産を扱いますが実質的には投資信託のような金融商品です。

市場で手軽に売買できることから株式と同じように需給によって価格は毎日変動し、売買で利益を得ることもできますが価格変動で損失を被るリスクも大きくなります。

またJ-REITは不動産が証券化されたことにより、投資した資金が実際にどのような不動産に投資されているかまでは特定できません。

一方、不動産小口化商品は投資家から集めた資金で不動産を運用してその利益を分配するという点ではJ-REITと同じです。

しかし譲渡や売却は書面の手続きも必要でJ-REITほどの流動性はなく、毎日のように価格が動くJ-REITに比べると価格は安定しています。

また不動産小口化商品であればどの不動産に投資するのかが特定されているので自分自身で投資対象を判断できます。

価格変動が少なく自分自身で投資対象となる物件を精査して出資できるのが不動産小口化商品とJ-REITとの大きな違いと言えます。

不動産小口化商品と現物不動産投資の違いは？

不動産小口化商品と現物不動産投資の主な違い

	不動産小口化商品	現物不動産投資
物件所有権	共有持分による所有	所有権を保有
最低投資額	100万円程度から投資可能	物件によるがまとまった資金が必要
銀行融資	抵当権の設定ができず担保にはできない	物件を担保に金融機関から融資を受けられる
管理業務	運営会社に全て委任するのが一般的	投資家自身で行うか外部の管理会社に委託する
流動性	運用期間中の流動性は低い	物件の売却や資金化が容易でなく流動性は低い
リスク分散	少額で複数の物件に投資できリスク分散が容易	複数の物件購入が必要でリスク分散は容易でない

現物不動産投資はマンションやアパートなどの収益不動産を所有し、入居希望者に貸し出して家賃収入を得ます。

現物不動産投資は金融機関の融資を利用できるのが大きな特長で、自己資金を上回る金額を運用することで大きな利益も狙えます。

しかし現物不動産投資は物件の売買や賃貸管理でさまざまな実務が生じます。また物件の管理費用や修繕積立金、固定資産税などの各種税金といった費用もかかります。

入居者募集や家賃の回収など賃貸管理会社に委託できるものもありますが、いわゆる大家業は意外と労力やコストがかかるものです。

一方、不動産小口化商品はネット上でほとんどの手続きが完結し、出資者が複数いることから不動産の管理もすべて運営会社に委任するのが一般的で、出資者はほぼ何もやることがありません。

また不動産小口化商品は現物不動産と比べると少ない初期費用でも投資を開始できます。

現物不動産投資は個人で行うとなるとワンルームマンションの区部所有や地方の築古アパートなど、扱える物件が資金的にも限られてきます。

その点、不動産小口化商品では都心部の人気物件も扱えることから現物不動産投資には付き物の空室リスクや建物の老朽化といった不安要素も比較的少ないのも大きな違いです。

不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングの違いは？

不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングの主な違い

	不動産小口化商品	不動産クラウドファンディング
組合形式	任意組合型	匿名組合型
出資金額	1口50万円〜	1口1万円〜
運用期間	中〜長期	短〜中期
事業主体	出資者が共同して事業主体に	運営会社が事業主体
ファンド運営	直接又は事業会社に委託	運営会社
不動産の所有権	共同所有	所有権なし
運営の意思決定	意思決定権あり	意思決定権なし
税務上の扱い	配当：不動産所得 売却益：譲渡所得	雑所得
第三者への譲渡	可能	原則できない

不動産クラウドファンディングは不動産小口化商品と同様に不特法の改正により同時期に始まった新しい不動産投資です。

不動産クラウドファンディングは匿名組合型で物件の所有権を持たない代わりに、1口1万円から手軽に不動産に投資できます。

一方、不動産小口化商品は現物不動産の一部を本当に所有する形となるため、不動産クラウドファンディングより1口あたりの出資額が大きく運用期間も長くなるという違いがあります。

また不動産小口化商品は現物不動産と同様に子供に相続したり第三者に譲渡することも可能です。しかし不動産クラウドファンディングでは運用期間中に第三者への譲渡や売却は原則としてできません。

現物不動産により近い扱いとなる不動産小口化商品ですが、抵当権の設定はできず不動産小口化商品を担保にした融資を金融機関から受けることはできません。

金融機関からの借り入れによるレバレッジが効かない点は不動産小口化商品と不動産クラウドファンディングのどちらにも共通しています。

不動産小口化商品をさらに小口化し、1口1万円からといった誰でも気軽に不動産投資できるようにしたのが不動産クラウドファンディングだとイメージするとわかりやすいでしょう。

不動産小口化商品の4つのメリット

メリット1：不動産投資でも少額の分散投資が可能

不動産小口化商品は1口50万円程度から出資可能なサービスが多く、不動産投資としては少額で始められることが大きなメリットです。

少額取引が可能なため、少ない資金でも複数の不動産小口化商品への分散投資ができリスク分散も可能です。

現物不動産投資では資金面で参入が難しかった方も不動産小口化商品なら無理なく始められます。

少額から不動産投資を始めてみたい方、まとまった資金が用意できない方にも不動産小口化商品は向いています。

メリット2：個人では扱えない大規模な不動産へ出資できる

個人で不動産投資を始める場合、資金面での制約からどうしても区分マンションや築古アパートなど小規模な物件から扱うことになるのが一般的です。

しかし不動産小口化商品なら多くの投資家が少額の資金を出資して物件を保有・運用するため、個人投資家一人では扱いづらい大規模な不動産物件や普通は手の出せない一等地の物件などにも投資できます。

オフィスビルや商業施設など、通常は個人投資家には手が届かないような大型物件への投資も可能になる点は不動産小口化商品の大きなメリットです。

メリット3：不動産の運用・管理は不動産経営のプロに任せられる

物件の運用・管理を不動産経営のプロに任せられる点も不動産小口化商品のメリットの一つです。

現物不動産投資では物件の管理や入居者との契約交渉、修繕計画などさまざまな業務が投資家自身に降りかかります。

入居者の募集や物件の維持・管理など、投資家自身が適切な業者を選んで関係を築いていく努力も必要になります。

これに対し不動産小口化商品では運営会社にこれらの業務を委任・代行してもらえます。

不動産小口化商品の取り扱いは不動産経営に精通し、その上で不特法などの許認可を得ている事業者しか行えません。

いわば不動産経営のプロに物件の選定から運用までの一連のプロセスをすべて適切に任せられるのも大きなメリットです。

メリット4：不動産保有による節税メリットを受けられる

不動産小口化商品には相続税の節税メリットを受けられる場合があります。

相続税の資産評価が実際に取引される不動産価格と、相続税算出の基礎となる相続税路線価との間に差額が生じることから、預貯金などを相続する場合よりも高い節税効果が生まれます。

相続税路線価は、実際の市場価格よりも低いことが一般的であり、そのため相続税の課税対象となる評価額も低くなります。

不動産小口化商品の「任意組合型」は、実際に不動産の所有権を持つため相続税評価額を低く抑えることができます。

また不動産小口化商品は1口2口と保有することから、分割しての相続や譲渡も容易です。

ただし具体的な節税効果については個々の資産状況や今後の税制の変更などによって変わることもあります。

不動産小口化商品を相続や節税目的で活用したい場合は事前に税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

不動産小口化商品の4つのデメリット

デメリット1：元本保証はなく元本割れのリスクもゼロではない

不動産小口化商品では元本保証はなく、出資した資金の元本割れのリスクもゼロではないというデメリットがあります。

まず不動産小口化商品は出資法で元本保証を語って資金を募ることが禁止されています。

どこまでリスクを排除しても法律上の制限により元本保証は行えません。

また実際のファンド出資においては大多数の不動産小口化商品事業者が優先劣後方式による共同出資を行い、運営会社も劣後出資者としてファンドに出資することで、投資家を優先出資者としてその資金を保護する措置をとっています。

しかし応募ファンドにおいて運営会社が出資する劣後出資分を超える損失が発生した場合は、投資家の出資分も元本割れとなってしまいます。

他の金融商品と比べると不動産小口化商品は比較的リスクの低い金融商品です。

過去に元本割れが1件もなかったことをアピールする不動産小口化商品事業者もありますが、元本割れのリスクもあるということは意識する必要があります。

デメリット2：レバレッジが効かず大きな利益を得るには多額の資金が必要

不動産小口化商品では想定年利回り3〜8％ほどで募集するファンドが多いです。

そのため大きな利益を得るには多額の資金を投資する必要があります。

現物不動産投資であれば金融機関からの借入によりレバレッジをかけることもできますが、不動産小口化商品は抵当権を設定できないため、金融機関からの融資を利用するのは難しいです。

またFXや暗号通貨、株の信用取引のように、何倍ものレバレッジをかけて取引をする仕組みも不動産小口化商品にはありません。

不動産小口化商品は比較的ローリスクな投資ですが、高いリターンを得るには相応の資金を出資する必要があります。

短期間で積極的にハイリターンを狙うタイプの投資ではないことは理解しておきましょう。

デメリット3：運用期間中は中途解約できず投資した資金を拘束される

不動産小口化商品では投資したファンドの運用期間中は原則として資金の引き出しができません。

ファンドによって数ヶ月から数年の運用期間が設けられていますが、まとまったお金が必要になっても運用期間が終了するまで出資金を引き出せません。

中途解約ができる不動産小口化商品も中にはありますが、出資金の3％ほどを手数料として差し引かれるなどするため、解約する時期によっては手数料分だけ資金が元本割れする場合もあります。

基本的に一度出資した後は運用期間終了まで自分の意思では資金移動させられない点は不動産小口化商品のデメリットと言えます。

そのため、不動産小口化商品への出資は一定期間は必要となることのない余裕資金で行うことが大切です。

不動産小口化商品に出資しすぎて手元資金が足りなくなり、積立NISAを解約するなどといった事態にならないようにしましょう。

デメリット4：人気の高騰により申込時の競争率が激しい

不動産小口化商品は人気が高まってきているため、ファンドの募集時に案件によっては投資家からの投資申込が殺到します。

特に人気のある不動産小口化商品の運営会社でファンド募集も先着順の場合、募集開始から数分で募集が終了することも多いです。

また特に応募が殺到すると思われる人気ファンドについては抽選で当選した方のみ出資可能となる場合もあります。

このように不動産小口化商品の人気の高まりとともに、ファンド申込時の競争率が非常に高くなっており、十分な資金を用意していても出資できない場合があるのもデメリットと言えます。

人気が高いファンドに投資したい場合は募集開始と同時に申込が完了できるよう事前に十分に準備しておくことも必要になっています。

不動産小口化商品にはどんなリスクがある？

不動産小口化商品には以下のリスクがあります。

• 運営事業者の倒産・信用リスク
• 税制変更のリスク
• 市況により価値が変動するリスク

運営事業者の倒産・信用リスク

1つめの運営事業者の倒産・信用リスクは不動産小口化商品の任意組合の業務執行組合員として物件の運営を行っている運営事業者が倒産したり信用を毀損した場合のリスクです。

例として不動産小口化商品も取り扱うTSON Fundingの任意組合型ファンドのパンフレットより一部を抜粋引用します。

業務執行組合員である㈱TSONが破綻した場合、組合事業の継続ができなくなり、契約が終了する可能性があります。また、外形的には(株)TSON名義で対象不動産の登記を行うため、(株)TSONが破綻した場合はその債権者が対象不動産に対して強制執行等をする可能性があります。万一、対象不動産が(株)TSONの固有財産とみなされた場合は、各組合員は、(株)TSONの倒産手続きにおいて配当を受けることとなり、当初出資した対象不動産の共有持分の価額を下回る金額の返還しか受けられず、出資金元本が毀損するおそれがあります。

環境スマートファンド（SONAE27号）商品パンフレット｜TSON Funding

万が一、運営事業者が破綻した場合はこのように出資元本を毀損する可能性もあります。

ただし倒産手続きにおいて元本割れの可能性はあるものの、出資金が1円も返還されないという事態はおおよそ起こり得ないことも読み取れます。

運用中の税制変更のリスク

2つめは不動産小口化商品の運用期間中に税制変更が行われ、想定していた税制上のメリットが得られなくなるというリスクです。

税制変更は地震のように突発的で予測できないものではないため、税制変更がある際は運営事業者からも何かしら連絡があり、組合員として対応を協議することになるはずです。税理士などの専門家と相談しながら対応を決めましょう。

市況の変化により価値が下がるリスク

3つめは不動産自体が市況や金融・経済の状況変化によって価値が下がってしまうリスクです。

不動産小口化商品は元本保証された金融商品ではないため、物件を取り巻く市況が変化して価値が下がる可能性もあります。

不動産小口化商品で案件を選ぶ際の注意点

不動産特定共同事業法に基づく任意組合契約であることを確認する

不動産小口化商品で不動産投資をする場合、案件が不動産特定共同事業契約（任意組合契約）であることを必ず確認しましょう。

1口100万円からの出資だからと不動産小口化商品であると考えるのは早計です。

例えばみんなで大家さんの成田13号の場合、想定利回り7.0％、出資金は1口100万円、運用期間5年となっています。

出資金が1口100万円からで運用期間も5年の長期となっていることから、これは不動産小口化商品だと思いがちです。

しかし商品概要をよく見ると「不動産特定共同事業法に基づく匿名組合契約」となっています。

みんなで大家さんの成田13号は任意組合契約ではなく匿名組合契約のため、不動産の所有権はなく配当の税務上の扱いも雑所得となります。

みんなで大家さんの成田13号は1口100万円と金額が大きいですが、匿名組合契約のため不動産クラウドファンディングにあたります。不動産小口化商品ではないのです。

税制上のメリットを得るために不動産小口化商品を購入したい人は、必ず案件が不動産特定共同事業契約（任意組合契約）であることを確認しましょう。

不動産小口化商品サービスの選び方

募集案件の数や傾向、過去の運用実績を見る

不動産小口化商品は過去の運用ファンドの一覧を見て、募集案件の数や傾向、利回りなどもチェックしてみましょう。

過去の運用ファンドをザッと見渡すだけでも不動産の種類や所在地、運用期間などファンドの傾向や想定利回りの大まかな傾向は掴めるはずです。

住居用不動産は利回りが低くても住居としての需要は商業施設より安定しており、マスターリース契約による賃料保証もできるため安定した収益が見込めます。

レジャー施設やホテルなどは住居用不動産より利回りが高い案件もありますが、社会情勢の影響も受けやすく一般的には住居用より安定感は落ちます。

募集案件の数は多い方が不動産小口化商品を成功させてきた実績にもなり安心材料になります。

運営会社の信頼性や不動産業での実績・事業規模を見る

不動産小口化商品は運営会社の信頼性や不動産業での実績、事業規模なども見て投資先を選びましょう。

不動産小口化商品は不動産特定共同事業者の認可を得た企業しか取り扱いできないため、どの事業者もおおよその信頼性は担保されています。

その上で過去の運用ファンドの実績と、不動産小口化商品を除く不動産会社としての実績や事業規模にも注目しましょう。

どのような案件が得意な運営会社なのかは不動産業での実績である程度判断できます。

また事業規模が大きい会社であれば大規模な不動産プロジェクトを実施できるため、規模の大きいファンドを組成しやすいです。

不動産業での実績や事業規模にも注目して不動産小口化商品の運営会社を選ぶとよいです。

不動産小口化商品とは？まとめ

• 個人の現物不動産投資では買えない都心部の人気物件も1口50万円程度で投資できる
• J-REITより流動性が低いため価格変動は小さい
• 不動産小口化商品は不動産所得・譲渡所得、不動産クラウドファンディングは雑所得
• 不動産小口化商品には相続税などの節税メリットがある
• 不動産小口化商品は不動産特定共同事業契約の任意組合契約にあたる