プレファンの口コミ・評判は？プレサンスの不動産投資クラウドファンディング

プレファンはプレサンスコーポレーションが開発・管理するプレサンスマンションの賃貸収益に対して出資できる不動産クラウドファンディングです。

1口1万円からの少額で不動産投資ができる不動産クラウドファンディングは、難しい知識や経験がなくても誰でも気軽に始められる投資として人気が高まっています。

この記事ではプレファンの不動産クラウドファンディングの口コミや評判、メリットとデメリットを専門家の視点で詳しく検証・解説しています。

プレファン公式サイトへ

プレファンとは？プレサンスの少額不動産投資クラウドファンディング

プレファンは大手不動産デベロッパーのプレサンスコーポレーションのグループ会社（株式会社プレサンスリアルタ）が運営する不動産クラウドファンディングです。

運営会社	株式会社プレサンスリアルタ
想定利回り	年率4.2〜5.08％
最低投資金額	1万円から出資可能
運用期間	6ヶ月
運用実績	組成ファンド数：36件 ※2024/06/01時点
メリット	元本割れ0件（※2024/06/01時点） 上場企業運営で安定感あり プレサンスコーポレーションの収益物件に出資できる

プレファンの最大の特長は親会社のプレサンスコーポレーションが開発·管理するプレサンスマンションに特化した不動産クラウドファンディングであることです。

2万戸を超える管理物件数と高い入居率を誇るプレサンスマンションという優良物件に1口1万円から出資でき、安定した家賃収益からの配当を受け取ることができます。

不動産クラウドファンディングは出資法による制限で出資金の元本保証ができません。

しかしプレファンならプレサンスマンションの家賃収入という非常に安定性のあるファンドに少額から出資できる安心感があります。

不動産投資といえば多額の投資費用が必要な現物不動産への直接投資や、市況の影響を受けやすいJ-REITなどの間接不動産投資があります。

プレサンスマンションに特化したプレファンの不動産クラウドファンディングは、少額で始められる価格変動の少ない新たな不動産投資の形として人気を集めています。

プレファン公式サイトへ

プレファンの不動産クラウドファンディングの仕組み

プレファンの不動産クラウドファンディングは、投資家（優先出資者）とプレサンスリアルタ（劣後出資者）との間で不動産特定共同事業法に基づく匿名組合契約を結ぶことで、投資家は募集ファンドへ資金を出資します。

この方式は優先劣後方式と呼ばれ、投資家は劣後出資者であるプレサンスリアルタが先に損失を負担することで、リスクを軽減できます。

分配については、まず投資家（優先出資者）に対して物件ごとの配当利回りに至るまで優先的に分配が行われます。

これにより、投資家は安定したリターンを期待することができます。

その後に残利益がある場合にプレサンスリアルタ（劣後出資者）に分配されます。

要するに損失はプレサンスリアルタ（劣後出資者）が優先的に被り、利益は投資家（優先出資者）が優先的に獲得します。

この方式によって、投資家はリスクを抑えつつファンドの成功に応じた想定年利回りのリターンを獲得できます。

プレファンの運営会社（株式会社プレサンスリアルタ）

運営会社	株式会社プレサンスリアルタ （法人番号：2120001133181）
設立	2008年8月25日
資本金	1億100万円(株式会社プレサンスコーポレーション100%出資)
代表取締役	代表取締役 土井 豊 ／ 業務管理者 山村 理帆
所在地	〒540-6027 大阪市中央区城見1丁目2番27号クリスタルタワー27階
登録免許	不動産特定共同事業の種別：第1号･第2号 不動産特定共同事業 許可番号 大阪府知事第20号 宅地建物取引業：大阪府知事(2)第57039号

プレファン公式サイトへ

プレファンの過去の募集ファンドと注意すべきポイントは？

プレファンの不動産クラウドファンディングで直近で募集されたファンドを募集中・運用中・運用終了すべて含めてまとめたのが以下の表です。

ファンド名	想定利回り	募集	運用期間	優先劣後比率	募集金額
36号プレサンス錦エボリューション	5.57％	抽選	5ヶ月	優先95.22％：劣後4.78％	2590万円
35号プレサンス京都修学院	4.81％	抽選	6ヶ月	優先95.83％：劣後4.17％	1150万円
34号プレサンス桜通ベルノ	4.59％	抽選	6ヶ月	優先98.54％：劣後1.46％	1350万円
33号プレサンスKOBEグレンツ	4.54％	抽選	6ヶ月	優先95.24％：劣後4.76％	2000万円
32号プレサンスジェネ丸の内	4.72％	抽選	6ヶ月	優先95.07％：劣後4.93％	2700万円
31号プレサンス新大阪ザ・シティ	4.33％	抽選	6ヶ月	優先96.45％：劣後3.55％	1900万円
30号プレサンス丸の内レジデンスⅢ	4.34％	抽選	6ヶ月	優先95.05％：劣後4.95％	1920万円
29号プレサンス神戸裁判所前デリシア	4.75％	抽選	6ヶ月	優先98.02％：劣後1.98％	2480万円
28号プレサンス錦ラウム（30万円限定）	4.20％	抽選	6ヶ月	優先96.82％：劣後3.18％	2130万円
27号プレサンス京都鴨川（30万円限定）	4.30％	抽選	6ヶ月	優先96.47％：劣後3.53％	1230万円
26号プレサンス京都修学院	4.44％	抽選	6ヶ月	優先96.30％：劣後3.70％	1300万円
25号プレサンス錦プレミアム	4.47％	抽選	6ヶ月	優先96.43％：劣後3.57％	1350万円
24号プレサンス京都駅前Ⅱ（30万円限定）	4.76％	抽選	6ヶ月	優先95.33％：劣後4.67％	1020万円
23号プレサンス大阪城公園パークプレイス（30万円限定）	4.5％	抽選	6ヶ月	優先95.12％：劣後4.88％	1170万円
22号プレサンスNAGOYA桜通ビッグビート	4.62％	抽選	6ヶ月	優先95.21％：劣後4.79％	1590万円
21号プレサンス丸の内レジデンスⅡ	4.64％	抽選	6ヶ月	優先91.62％：劣後8.38％	1750万円

プレサンスコーポレーションが開発・管理する物件に特化した不動産クラウドファンディングだけあって、これまでの募集ファンドは全てが都心部にあるプレサンスマンションを対象にしています。

大阪市、京都市、名古屋市の中心街にある都市型ハイクオリティマンションばかりで空室リスクは低いと考えられます。

プレファン公式サイトからこれまでの募集ファンド一覧をじっくり見ていくと、以下の特長があることがわかります。

• 運用期間が短い（6ヶ月程度）
• 想定年利回りはおおよそ4.3%〜5.5％
• 開発物件ではないため募集金額が少ない
• 直近の募集ファンドは劣後出資比率が低い

それぞれ確認していきましょう。

プレファンのファンド運用期間の短さは安定性に寄与

プレファンの募集ファンドはこれまで全て運用期間が6ヶ月と短期間で実施されています。

立地の良い都心部のプレサンスマンションが6ヶ月の運用期間中に市況や環境の変化に伴う物件価値の大幅な下落が起こるとは考えにくく、短い運用期間がファンドの安定性にも寄与しています。

不動産クラウドファンディングは出資法の制限により元本保証を行うことはできませんが、プレファンのファンドは内容を見る限り、6ヶ月という短い運用期間中に元本を大きく毀損する可能性は低いと言えるでしょう。

運用期間が短く1万円からの少額出資ができるので、車の車検費用や国民健康保険料の年間払いなど、決まった支払いのために積み立てている貯金の一部を半年だけ運用するという方法を取ることもできます。

大手上場企業系では高い想定年利回り

プレファンの募集ファンドの想定年利回りは4.3％〜5.5％ほどです。

これは不動産クラウドファンディング業界の中では決して高い利回りではありません。

しかし大手上場企業グループが手掛ける不動産クラウドファンディングの中ではよく頑張っている利回りと言えます。

上場企業系不動産クラウドファンディング	想定年利回り
プレファン	4.3％〜5.5％
CREAL（クリアル） クリアル株式会社 東証グロース（2998）	3.0％〜6.5％
Rimple（リンプル） プロパティエージェント株式会社	2.7％〜5.0％
Jointα（ジョイントアルファ） 穴吹興産株式会社 東証スタンダード（8928）	3.0％〜6.0％

大手上場企業グループの提供するファンドは他社に比べて優良物件が多く運用に安定感がありますが、その分だけ利回りは低くなる傾向があります。

その中でもプレファンのファンドはこれまで想定年利回りが4％を下回ったものがなく、大手上場企業グループの中では高い利回りを提供しています。

開発物件ではないため募集金額が少ない

プレファンで募集しているファンドはいずれも竣工済みで入居者もいる完成状態となっています。

募集ファンドも建設して売却する大規模なものではなく、賃貸収益のインカムゲイン型のため、募集金額は1,000万円を超える程度の小規模なものが多いです。

ファンドの募集金額が少ないのは、そのまま募集枠の少なさに直結します。

募集額1,500万円のファンドであれば、100口出資する人が15人集まれば応募率100％となります。

プレファンではファンドへの出資は抽選で決まりますが、募集金額の少なさは抽選に当たらない、出資できないといったデメリットにつながります。

応募者にも希望口数の満額当選ではなく、部分当選という形で希望口数より少ない口数で当選している人も多くなっています。

直近の募集ファンドは劣後出資割合が低い

投資家の出資金の保全措置として行われる出資金の優先劣後方式ですが、プレファンの直近の募集ファンドでは運営会社（プレサンスリアルタ）の劣後出資割合がかなり低くなっています。

劣後出資割合は高いほど出資する投資家の安心感は増しますが、高すぎると投資家の出資できる枠が少なくなってしまうため、運営会社がこれまでのファンド運営状況などを元に程よい比率を割り出して出資します。

プレファンの場合、

• 自社グループ管理物件
• 全ファンドが家賃収益であり建設や売却を伴うものではない

というファンドの特長から、

• 劣後出資比率を下げて出資者の応募枠を増やしたい
• わずか6ヶ月の運用期間中に劣後出資比率を超える不動産価値の毀損は考えにくい

といった思惑が働いていると推測できます。

ちなみに1号プレサンス大阪城公園パークプレイスと23号プレサンス大阪城公園パークプレイスは同一物件ですが、劣後出資比率は30％から4.88％へと大きく下がっています。

20件以上の自社ファンドを運用する中で、物件の収益性や価値の変動状況を確認しながら劣後出資比率を徐々に下げていったものと読み取れます。

ただやはり劣後出資比率が低いのは投資家の立場では不安要素と言えるでしょう。

プレファン公式サイトへ

プレファンのメリット

不動産クラウドファンディングのメリット

• 優先劣後方式での資金保護
• 1口1万円からの少額不動産投資が可能
• 個人では扱えない大規模な不動産プロジェクトに出資できる
• 出資後は放置で償還を待つだけ
• 元本保証ではないが元本割れした不動産クラファンはほとんどなく安定運用が見込める

プレファンには上記の不動産クラウドファンディング自体のメリットはもちろんのこと、プレファン独自のものとして以下につづくメリットがあります。

都心部の自社物件のみで運用の安定性がピカイチ

プレファンで扱うファンドは自社グループで開発から管理まで一貫して行うプレサンスマンションばかりです。

周辺環境から設備に至るまで物件に関することを熟知しており、さらに高い入居率を維持するための賃貸管理に特化した専門チームもグループ企業内にあります。

ファンド運用についてはこれ以上ないほどの安定感があります。

ファンド物件や運用の安定性は出資金が毀損する可能性を大きく下げるものであり、これはプレファンの大きなメリットです。

上場企業のグループ会社が運営

プレファンを運営する株式会社プレサンスリアルタは東証スタンダード上場企業の株式会社プレサンスコーポレーション（証券コード：3254）の100％子会社です。

不動産クラウドファンディングでは投資家は出資金の元本保証がされておらず、運営会社が倒産した場合に出資金が返金されない可能性があります。

上場企業の子会社が運営するプレファンは非上場の会社と比較すると、何の前触れもなくいきなり倒産するようなリスクは低く、経営の安定性の面でメリットがあります。

運用期間が6ヶ月と短い

プレファンのファンドは運用期間が6ヶ月と短いです。

プレサンスマンションのような開発から管理まで自社グループで一貫して扱う物件が、6ヶ月という短い運用期間の中で大きな損失を出す可能性はかなり低く、ファンドの収益の安定性に繋がっています。

また運用期間が短いので出資金の償還も早いです。

償還された資金をさらに次のファンドに素早く出資できるなど、資金の回転が良くなるメリットもあります。

応募しやすい工夫がある（新規会員限定、最低投資金額設定、部分当選等）

不動産クラウドファンディングでは人気のファンドは抽選でも当たらないことが多く、出資できないことも多いというデメリットがあります。

プレファンでは一人でも多くの投資家に出資する機会を増やすべく、ファンド応募に一定の制限を設けるなどの工夫を行なっています。

これまでの募集ファンドには、一定期間中にプレファンを始めた新規会員限定で応募できるファンドもあった他、最低出資額を20万円以上、30万円以上などで条件を設けたファンドもありました。

プレファンではファンド応募に条件を設けることで応募率を下げ、条件をクリアしている投資家には抽選で当選する確率が高くなる配慮があります。

また当選者も希望額の満額ではなく、一部だけを出資可能とする部分当選という施策も実施しています。

これは例えば100口100万円の出資希望をした投資家に対し、56口分だけ当選で出資可能とするものです。

こうして1人の大口の投資家の出資額を減らした分、少ない口数で少額出資している人にとっては当選の確率が上がってきます。

このような多くの投資家にファンドに当選しやすい工夫がなされているのもプレファンのメリットの一つです。

プレファン公式サイトへ

プレファンのデメリット

不動産クラウドファンディングのデメリット

• 元本保証がない
• 人気が高くて応募できない場合あり
• 運用中は解約返金ができない
• 利益は雑所得として総合課税対象となる

不動産クラウドファンディングには各社共通でこのようなデメリットがあります。

さらにプレファンならではのデメリットには何があるか掘り下げてみました。

ファンドの劣後出資の割合が低い

プレファンは開始初期の募集ファンドでは劣後出資比率が30％ありました。

しかし直近の募集ファンドでは劣後出資比率が4％を下回るほど低くなっています。

プレファンのファンドは運用期間が短く、さらに自社グループ管理物件のプレサンスマンションで運用に強みがある故の劣後出資比率の低さではあると思われます。

しかし投資家の立場からは劣後出資の割合が低いのは元本毀損の恐れを抱く不安材料であり、デメリットという他ありません。

マスターリース契約（賃料保証）に関する記載がない

プレファンのファンドは自社グループ管理物件のためか、他社の不動産クラウドファンディングにはよくあるマスターリース契約（賃料保証）に関する記載がファンド情報には見当たりません。

マスターリース契約があれば投資家にとっては大いに安心材料であり、他社の不動産クラウドファンディングでは必ずはっきりと記載する事柄です。

プレファンでは自社グループによる運用管理物件を強みにしていますが、そのために空室リスクを他社に負わせるという手法が取れない可能性があります。

プレファンのファンドは空室リスクが一番のリスクとなりそうです。

いずれのファンドも都心部の人気エリアの物件ばかりで空室リスクはかなり低いと思われますが、注意したいポイントです。

マスターリース契約（賃料保証）に関する記載がはっきりしないのはデメリットと捉えます。

プレファンをやってみた投資家の口コミと評判は？

部分当選が多い

プレファンをやってみた投資家からは部分当選の報告が複数ありました。

すっかり忘れていましたが、プレファン15号、部分当選していました。
皆さん部分当選が多いみたいですね！

https://twitter.com/ouranos510/status/1566398463733927936

プレファン久々に当選したが、部分当選なので小遣い程度の額に。とはいえ外れるよりマシなので粛々と手続きする。

https://twitter.com/metalslime71/status/1565962312464285696

部分当選は多くの投資家に出資してもらうための施策ではありますが、まとまった金額で出資したい投資家にとってはちょっと残念なお知らせになってしまうようです。

プレファンでファンドの抽選に申込する際は部分当選の可能性も見越して少し多めの口数で申込むのが良いかもしれません。

プレサンスコーポレーションから営業電話がかかってくる

プレファンに会員登録したらグループ会社のプレサンスコーポレーションから営業電話がかかってくるようになったという口コミも複数ありました。

不動産クラファンのプレファン。
応募当選したわけでもないのに別の不動産の勧誘電話すごいんだけど・・・これはアカンやろ。
大坂梅田の物件勧められたぞ。しかも、しつこい。

https://twitter.com/kasikasikabuka1/status/1612373827945910272

プレファンに会員登録したら、一度も投資してないのにプレサンスコーポレーションから区分マンション投資の営業電話かかってきた。
「名古屋にリニアが開通して駅近で生命保険も付いて日々の生活も変えることなく家賃収入が入るんですよ🦍」って鼻息荒く言ってたけどもちろん断った😇

https://twitter.com/hardrockman_i/status/1612065907697946629

営業電話がかかってくるのはプレファンが営業力で有名な大手不動産グループの会社だからこその残念なデメリットと言えそうです。

プレファンに参加する方の中には現物不動産投資のように金融機関の融資まで使って不動産投資しようとは考えていない方も多いでしょう。

プレサンスコーポレーションでの不動産の購入に興味がない方は、営業電話とわかった時点で毅然とした態度で断るべきです。

「営業電話であれば切ります」とはっきり告げたり、しつこい営業であれば話の途中でも有無を言わさず問答無用で電話を切る、などの応対をしましょう。

プレファンの不動産クラウドファンディングを始めるには？

プレファンの会員登録・投資家登録の流れ

投資家登録に必要な書類

オンラインでの本人確認に必要な書類

• 運転免許証
• マイナンバーカード（写真付き住民基本台帳カードを含む）

郵送での本人確認に必要な書類

プレファン公式サイトへ

プレファンに関するよくある質問

プレファンに出資する際の振込手数料はどうなりますか？

プレファンへの出資金の入金時の振込手数料は投資家負担です。
プレファンからの元金の償還と配当の振込はプレファン側が負担しています。

プレファンの会員登録と投資家登録はすぐできますか？

会員登録はメールアドレスがあればすぐ完了します。
投資家登録はプレファン側で審査が行われるため、2〜3営業日かかります。
筆者の場合、申込から3日で審査完了の連絡メールが届きました。

プレファンで口座開設キャンペーンなどは行われていますか？

プレファンでは新規会員登録・投資家登録とファンドへの出資応募でAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを不定期で実施しています。

キャンペーンの最新情報についてはプレファンキャンペーン情報まとめで解説しています。

プレファン公式サイトへ