大家どっとこむの評判や口コミを実際にやってみた投資家が怪しいか検証

大家どっとこむの不動産クラウドファンディングってどうなの？

大家どっとこむは東京都内を中心に不動産の開発・販売を長年行っている株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングです。

大家どっとこむで出資できるファンドの直近の利回りは年率3.5％〜7.0％ほどです。

資金の元本保証はないものの、不動産の処分価値が担保されるのに加えて投資家の資金が優先的に保護される優先劣後方式が採用されています。

これにより資金の元本割れリスクが低く想定通りの配当が期待できる仕組みになっており、過去に出資金の元本割れゼロ件の実績があります。

この記事では大家どっとこむの不動産クラウドファンディングにはどのような特長があるのか、口コミや評判はどうなのか、怪しい投資ではないのか等を実際にやってみた投資家がわかりやすく解説します。

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大家どっとこむとは？

大家どっとこむは不動産特定共同事業法に基づいて行われる不動産クラウドファンディングです。

運営会社	株式会社グローベルズ
想定利回り	年率3.5〜7.0％
最低投資金額	1万円から出資可能
運用期間	3ヶ月〜12ヶ月
運用実績	組成ファンド数：92件 ※2024/06/01時点
メリット	開始より元本割れ0件を継続中（※2024/06/01時点） 上場企業グループ運営の安定感

2020年10月29日に投資家登録の受付をスタートし、2020年12月14日に最初のファンド募集を開始しました。

以来、不動産クラウドファンディングとしてこれまで3年間で67件ものファンドを組成し、投資家からの出資と償還・配当を繰り返して信頼を積み上げてきています。

大家どっとこむでは各ファンドで投資家を優先出資者、運営会社を劣後出資者とする優先劣後方式による共同出資を行い、運用ファンドに損失が出た場合は運営会社の劣後出資分から先に損失を被る仕組みをとっています。

この優先劣後方式がうまく機能し、現在のところ投資家の資金の元本割れは1度もない状況が続いています。

運用ファンドに損失が生じれば投資家よりも先に運営会社がまず損失を被ることになるため、運営会社は不動産のプロの知見をフルに活用してファンド物件の運用や売却に当たり、投資家もプロの運用を安心して見守れます。

従来の投資用不動産にありがちな、不動産会社の営業マンが投資家をハメ込むといった搾取の構図ではなく、投資家と運営会社が同じ方向を向いてファンドを運用します。

大家どっとこむの不動産クラウドファンディングは数万円程度の少額から始められるローリスク・ミドルリターンの投資として評価されています。

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大家どっとこむの運営会社

大家どっとこむは東京の総合不動産会社である株式会社グローベルスが運営しています。

東京都内を中心に自社販売のグローベルマンションシリーズをはじめ、戸建や分譲マンションの建設・販売、土地開発を行う会社で、不動産開発・販売の豊富な実績を活かして2020年8月に不動産特定共同事業の許可を取得、2020年10月より大家どっとこむの運営を開始しました。

株式会社グローベルズは以前は東証スタンダード市場上場の株式会社ミライノベートの子会社であり、大家どっとこむではミライノベートの株主優待として投資額の1％がキャッシュバックされる株主優待ファンドも存在しました。

しかし2023年2月1日にミライノベートはJトラスト株式会社に吸収合併され消滅し、現在グローベルズはJトラスト株式会社の100％子会社となり、それに伴ってお得な株主優待ファンドも現在は残念ながらなくなっています。

大家どっとこむでは”だれでも・かんたんに大家になろう”を基本コンセプトに様々な不動産投資を体験・経験していただく不動産投資の入口として捉えていただき、従来の現物不動産への直接投資・Reitや私募ファンドなどの間接投資と並んで第3の不動産投資のカタチとすべくこれから様々な不動産商品を提供していきます。

引用元：不動産クラウドファンディング事業｜株式会社グローベルス

このように不動産クラウドファンディングを不動産投資の入り口としてとらえ、現物不動産、J-REIT等に並ぶ不動産商品として提供していく意向のもと、大家どっとこむは運営されています。

株式会社グローベルス自体は上場企業ではありませんが上場企業の100％子会社であり、不動産クラウドファンディング運営会社としての経営・財務の安定度は期待できます。

サービスサイト	https://cf-ooya.com/
運営会社	株式会社グローベルス （法人番号：9013201015880）
設立	1996年7月10日
資本金	1億円
代表取締役	代表取締役 藤田 賢一 ／ 業務管理者 岡本 勲
所在地	〒141-0031 東京都品川区西五反田7丁目17番3号第2noteビル 5階
登録免許	不動産特定共同事業の種別：第1号事業・第2号事業 不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第134号 宅地建物取引業：国土交通大臣(3)第7845号 一級建築士事務所　東京都知事登録第62093号
加盟団体	一般社団法人 不動産協会 公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会 一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会 公益財団法人 東日本不動産流通機構 公益社団法人 近畿圏不動産流通機構 公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会 公益社団法人 近畿地区不動産公正取引協議会 日本住宅保証検査機構（JIO）
親会社	Jトラスト株式会社（出資比率100％） 東京証券取引所スタンダード市場　証券コード：8508

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大家どっとこむの募集ファンドの特長

大家どっとこむで直近に出資を募集していた20ファンドをまとめたのが以下の表です。

ファンド名	想定年利	方法	運用期間	優先劣後比率	募集金額
FunFund＃6(横浜市神奈川区×1棟収益アパート）	7.00％	抽選	6ヶ月	優先75％：劣後25％	4000万円
杉並区中古アパート#81	4.50％	抽選	6ヶ月	優先90％：劣後10％	7200万円
区分マンション（千葉市稲毛区）＃80	7.00％	抽選	12ヶ月	優先90％：劣後10％	540万円
FunFund ＃5 （横浜市港北区×1棟収益アパート）	4.50％	抽選	4ヶ月	優先61％：劣後39％	2000万円
1棟収益レジ（品川区戸越）＃79	6.00%	先着	12ヶ月	優先74％：劣後26％	1億円
FunFund ＃4（横浜市港北区×1棟収益レジ）	4.50％	抽選	12ヶ月	優先88％：劣後12％	2350万円
区分マンション（杉並区和田）＃78	4.00％	抽選	8ヶ月	優先90％：劣後10％	4680万円
区分マンション（千代田区岩本町）＃77	3.50％	抽選	12ヶ月	優先90％：劣後10％	2025万円
区分マンション（千代田区岩本町）＃76	3.50％	抽選	12ヶ月	優先90％：劣後10％	1305万円
FunFund＃3 (川崎市中原区×1棟収益レジ）	6.00％	抽選	4ヶ月	優先81％：劣後19％	5000万円
FunFund＃2(横浜市港北区×1棟収益レジ）	7.00％	抽選	6ヶ月	優先56％：劣後44％	1000万円
区分マンション（江戸川区西葛西）#75	3.50％	抽選	12ヶ月	優先90％：劣後10％	3447万円
FunFund＃１	10.00％	抽選	3ヶ月	優先76％：劣後24％	4000万円
区分マンション（千代田区六番町）#74	3.50％	抽選	12ヶ月	優先90％：劣後10％	4500万円
区分マンション（千代田区六番町）#73	3.50％	先着	12ヶ月	優先90％：劣後10％	4050万円
区分マンション（千代田区岩本町）＃72	3.50％	抽選	12ヶ月	優先91％：劣後9％	1400万円
区分マンション（千代田区岩本町）＃71	3.50％	抽選	12ヶ月	優先91％：劣後9％	1400万円
区分マンション（埼玉県入間郡）#70	7.00％	抽選	12ヶ月	優先90.2％：劣後9.8％	460万円
区分マンション（新宿区四谷）#69	3.50％	先着	12ヶ月	優先91％：劣後9％	3300万円
Forceファンディング#3 区分マンション　(板橋区双葉町）	3.50％	抽選	12ヶ月	優先74％：劣後26％	1000万円
区分マンション（新宿区四谷）＃68	3.70％	抽選	12ヶ月	優先91％：劣後9％	3300万円

募集ファンドのスペック的には以下のようになります。

• 想定年利回り：3.50％〜10.00％
• 募集金額：460万円〜1億円
• 運用期間：3ヶ月〜12ヶ月
• 運営会社の劣後出資比率：9〜39％
• ファンド募集頻度：月2回程度

大家どっとこむのファンド物件は区分マンション、中古1棟マンション、1億円超の大型プロジェクト、そして株式会社フロンティアハウスの物件を媒介するFunFundの大きく4パターンです。

募集金額は　区分マンション　＜　中古1棟マンション ＜ FunFund ＜　大型プロジェクト　の順で大きくなっており、大型プロジェクトの場合は募集金額も億単位となることがあります。

出資応募は基本は抽選方式ですが、大型プロジェクトのみ先着順で運用期間も3〜4ヶ月と短いです。

大型プロジェクトの場合は通常の募集とは別物で考えた方が良さそうです。

また資金をクラファン以外にも金融機関からの融資を充てているファンドもあり、募集金額以上に立派な不動産物件となっている場合もあります。

大家どっとこむでは1口1万円から投資できますが、最低出資額が2万円、5万円、10万円のファンドもあります。

10万円くらいからで出資を考えたいところです。

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大家どっとこむのメリット

月2回ほど募集ファンドがあり出資しやすい

大家どっとこむでは運営開始から3年半で70以上のファンドを組成しており、毎月2回ほど新しい募集ファンドがあり出資できます。

他にも数多くの不動産クラウドファンディング事業者がありますが、大家どっとこむのように毎月のようにコンスタントにファンドを組成しつづけている不動産クラウドファンディングはそれほど多くありません。

3年にわたって定期的にファンドを組成してきたのは、ファンド自体の運用はもちろん、償還や配当もしっかり行えている証拠でもあります。

大家どっとこむは安心して出資でき、出資する機会も多い不動産クラウドファンディングと言えます。

こうした側面は地味ではありますが、投資家にとっては大きなメリットです。

上場企業子会社の運営による経営・財務の安心感がある

不動産クラウドファンディングでは多くの投資家がそれなりの大金を出資するため、運営会社の倒産リスクなども考慮する必要が出てきます。

大家どっとこむを運営する株式会社グローベルズは、東証スタンダード市場に上場しているJトラスト株式会社（証券コード：8508）の100％子会社です。

単体で非上場の企業と比べると倒産リスクは低いと考えられる他、親会社であるJトラストの連結決算資料から子会社のグローベルズの経営状況の一端を知ることもできます。

こうした要素は投資家にとって安心材料であり、大家どっとこむのメリットの一つと言えます。

その他の不動産クラウドファンディングとしてのメリット

大家どっとこむには先にあげた2つのメリット以外にも、不動産クラウドファンディングとして以下のようなメリットも持ち合わせています。

数万円程度で区分マンションから大型プロジェクトまで、大家どっとこむなら不動産のプロである運営会社に完全におまかせでほったらかしの投資ができます。

預金口座に置きっぱなしの資金を、元本割れのリスクが低く手間のかからない投資で少しでも増やしたい人に向いています。

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大家どっとこむのデメリット

安定感はあるが利回りは高くない

大家どっとこむの運用ファンドの利回りは年率3.50％〜7.00％ほどです。

主な不動産クラウドファンディング	想定年利回り
大家どっとこむ	3.5％〜7.0％
victory fund（ビクトリーファンディング）	8.0％〜10.5％
DARWIN Funding（ダーウィンファンディング）	4.4％〜8.0％
CREAL（クリアル）	3.0％〜6.5％
TECROWD（テクラウド）	5.5％〜11.0％
Jointα（ジョイントアルファ）	3.0％〜6.0％
FUNDROP（ファンドロップ）	5.0％〜8.0％
ちょこっと不動産	3.9％〜7.0％

中には大型プロジェクトの追加募集で運用期間が2ヶ月なのに4ヶ月分の配当がもらえるファンドが稀にあり、実質的に年率8％ほどになるものもありますが、多くのファンドの利回りは年率3.5％〜4.0％です。

※システムの関係上、本募集ページの想定運用期間、配当金シュミレーション計算は2ヶ月表記となりますが、配当計算期間は約4ヵ月（143日間）となりますので予めご了承ください。

引用元：戸越PJ#64（二次募集）収益不動産詳細｜大家どっとこむ

大家どっとこむは不動産クラウドファンディングとしての運営の安定感はありますが、一方で投資家としては他社と比較すると利回りも年率5％は欲しいところです。

その他のデメリット

大家どっとこむだけに限ったものではありませんが、不動産クラウドファンディングとしては各社共通で以下のデメリットもあります。

大家どっとこむではこれまで元本割れは起きていませんが、資金は元本保証されているわけではありません。

出資後はファンド運用期間中の解約・資金の引き出しが原則できず、運用終了して資金が償還されるまで出資金は拘束されます。

不動産クラウドファンディングにはあくまで余剰資金で出資し、生活に支障が出るほど出資しないよう注意しましょう。

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大家どっとこむをやってみた投資家の口コミ・評判

大家どっとこむは良い案件に安心して出資できると評判

すでに大家どっとこむをやってみた投資家からは安心して出資できるという評価が多かったです。

大家どっとこむ本八幡PJ#50(600万円),55(400万円)が償還された。
表示上は4% x 3ヶ月だったが#55の方は実質2ヶ月間の運用だったことと、旧ミライノベート株の優待による2万円 x 2(非課税)がついて、なかなか良い案件だった気がする。

https://twitter.com/cloufun/status/1647812479928635392

大家どっとこむ

大型案件の償還が一気に進んだのと、最近は小型の案件が続いて累計調達額がさほど増えなかったこともあり、償還率が8割を超えた！

やっぱり業者の大きな評価尺度は償還率だよ
どれだけ利回りが高くても戻ってこなかったら大損だから

元本を回収するまでが投資
償還する業者が正義😍

https://twitter.com/viviri_man/status/1647567657804374016

大家どっとこむでは非常に条件の良い案件も時々登場し、運用終了後の資金の償還もしっかり行われていることから、投資家からの評判はおおむね良く、安心して利用している方が多い印象です。

親会社が株式会社ミライノベートから現在のJトラスト株式会社へ変わる前は株主優待付きのファンドもあり、配当にプラスして利益を得られたことも投資家の間では評判でした。

大家どっとこむは対応がよいと評判

大家どっとこむは問い合わせの対応が早くて丁寧という口コミもありました。

大家どっとこむは問い合わせの返答が毎回早くて丁寧で、そういう事業者ってほんと好印象。

Twitterはいろんな事業者の中の人ともやりとりできるのも楽しいですね。

https://twitter.com/coco_life020/status/1660901796154576896

大家どっとこむは不動産クラウドファンディングの中では古参の部類に入る事業者なので、対応もしっかり体制を整えているイメージがあります。

大家どっとこむは公式Twitterアカウントでも案件情報の告知を行なっています。

大家どっとこむ でございます。

43・50・55号案件の償還・分配処理が完了しましたことをお知らせいたします。

本案件へご出資頂いた出資者様は入出金履歴にて分配金振込金額の確認をお願いいたします。

引き続き大家どっとこむをよろしくお願いいたします。

https://twitter.com/grobels_ooya/status/1647869478645157888

大家どっとこむ でございます。

58号案件の償還・分配処理が完了しましたことをお知らせいたします。

本案件へご出資頂いた出資者様は入出金履歴にて分配金振込金額の確認をお願いいたします。

引き続き大家どっとこむをよろしくお願いいたします。

https://twitter.com/grobels_ooya/status/1669540303848763392

運用終了ファンドでの資金の償還・分配についてもX（旧ツイッター）で告知しています。

公にこうした情報を公開しているところは大家どっとこむの不動産クラウドファンディング運用に安心感が持てる部分ですね。

大家どっとこむは当たらない？出資できない？

大家どっとこむは運用実績が豊富で投資家にも人気ですが、その分だけ抽選応募では当たらないという口コミもよく見られます。

大家どっとこむ#57、高倍率は予想してましたが、やっぱりだめでしたー(⁠´⁠-⁠﹏⁠-⁠`⁠；⁠)
当たった方、おめでとうございます！！
次行くぞーっ！

https://twitter.com/anna_thunder8/status/1627604688295325696

大家どっとこむ2案件とも落選でした～💦
これくらいの倍率だったら一つくらい当たってもよかったのになぁ。。。
まっ仕方ないですね😉
次がんばります✌️

https://twitter.com/Swanilda_sea/status/1611235180622249986

特に募集金額が1000万円に満たない小さなファンドでは競争率がかなり高くなる傾向があるようです。

抽選応募に関しては運の要素も大きいので、応募して気楽な気持ちで待つ以外にない気もします。

また大家どっとこむは億単位の大きなファンドでは先着順の応募もできます。

落選しても割り切ってすぐ次へ行く人が多数でした。

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大家どっとこむの始め方・口座開設の方法

大家どっとこむで必要な本人確認書類

大家どっとこむで投資家登録するのに必要な書類は、以下の本人確認書類の区分の中から

1. 本人確認書類1群の中から2点
2. 本人確認書類1群の中から1点、本人確認書類2群の中から1点の合計2点

このどちらかを選び、撮影した画像を提出します。

運転免許証のみ、マイナンバーカードのみではダメで、最低2点の本人確認書類が必要です。

現住所と本人確認書類の住所が異なる場合は1群から1点、2群から2点の合計3点の提出が必要です。

大家どっとこむで必要な口座確認資料

登録する銀行口座の金融機関名、支店名、口座番号、口座名義の4つ全てが確認できる資料が必要です。

• 銀行のキャッシュカード（表面・裏面）
• ネットバンキングのスクショ画面
• 通帳（表紙・表紙裏面）

上の1〜3のいずれかを撮影した写真データを用意しましょう。

大家どっとこむの会員登録の流れ（スマホで本人確認の場合）

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大家どっとこむについてのよくある質問

大家どっとこむへの資金の入金先の銀行はどこですか？

大家どっとこむの入金口座はGMOあおぞらネット銀行です。

GMOあおぞらネット銀行から振込入金する場合は振込手数料が無料となりお得です。

大家どっとこむは怪しい不動産投資ではないですか？

大家どっとこむが怪しいかどうかは、見る人によって判断が異なるかもしれません。

大家どっとこむは従来の不動産投資に比べて手軽に始められる不動産投資型クラウドファンディングであり、一口1万円から収益不動産への投資が可能となっています。

しかし「不動産投資がそんなしょぼい金額でできるわけがない」と考える人もいるでしょうし、そういった方にとっては大家どっとこむは怪しいと映るかも知れません。

また、大家どっとこむの運営会社である株式会社グローベルスは東証スタンダード市場上場企業であるJトラスト株式会社の100％子会社です。

それでもこうした企業が投資家に対し巧妙に損失を強いて利益を上げるような怪しい出資を持ちかける可能性を疑うことはできるでしょう。

ただし、これまでに大家どっとこむに出資して資金の償還や分配を受けた人が多くいるのも事実です。

投資にはリスクが伴うため、投資前にはリスクを十分に理解し自己責任で投資を行うことが重要です。

大家どっとこむのキャンペーンはありますか？

大家どっとこむでは新規投資家登録や対象ファンドへの出資でAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを行った実績があります。

最新の情報については大家どっとこむのキャンペーン情報にまとめています。

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大家どっとこむについてまとめ

• 月2回ほど新しいファンドが組成され出資しやすい
• 上場企業の子会社運営で安心
• 出資金の償還と配当の分配がキチンと行われている
• 投資家に損を強いるような怪しい不動産投資ではない
• 出資者からは安定した信頼できる事業者との評価が高い

大家どっとこむの不動産クラウドファンディングはすでに過去60ファンド以上の募集と運用を行ってきたこともあり、投資家にとっても安心できる資産運用の一つになっている印象です。

出資法により出資金の元本保証こそできないものの、これまで投資家からの出資金の元本割れは1件もないという実績は素晴らしいの一言です。

不動産クラウドファンディング事業者の中では想定利回りは年率3.5％〜7.0％と平均的ですが、預金口座に寝かせたままになっている余裕資金のローリスク・ミドルリターンの運用先として大家どっとこむも検討したいですね。

ファンド出資の機会を逃さないためにも会員登録・投資家登録だけは済ませておくのがおすすめです。

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