ファンドロップ(FUNDROP)の評判は？実際やってみた投資家が口コミを分析

ファンドロップ(FUNDROP)は1口1万円からの少額出資で始められる今話題の不動産クラウドファンディングです。

ファンドロップでは年率5.0％〜8.0％ほどの利回りを得られるにも関わらず、出資金の元本割れがサービス開始以来一度もありません。

数多くある不動産クラウドファンディングサービスの中で、ファンドロップ(FUNDROP)にはどのような特長やメリット・デメリットがあり、どのようにして投資家の資金の安全性を確保しているのか。

この記事ではファンドロップ(FUNDROP)をやってみた投資家の口コミや評判、ファンドロップの始め方やキャンペーン情報も含めて専門家の視点から解説し、怪しい儲け話やヤバいポンジスキームではないのか等の疑問にお答えします。

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ファンドロップ（FUNDROP）とは？どんな不動産クラウドファンディングなの？

ファンドロップは1口1万円からの出資で始められる不動産クラウドファンディングです。

少額で出資できるので初心者の方でも始めやすく、低リスクで運用する事ができます。

運営会社	ONE DROP INVESTMENT株式会社
想定利回り	年率5.0〜8.0％
最低投資金額	1万円から出資可能
運用期間	3ヶ月〜12ヶ月
運用実績	組成ファンド数：23件 ※2024/06/01時点
メリット	元本割れ0件（※2024/06/01時点）

ファンドロップでは居住用賃貸住宅に出資するファンドの取扱が多く、直近で募集されたファンドの想定年利回りは5.0％〜8.0％です。

ファンドロップでは投資家の出資金は優先劣後方式により優先的に保護される他、ほとんどの物件でマスターリース契約（一括借り上げ契約）による家賃保証、対象不動産物件の買取保証も行われています。

不動産クラウドファンディングは出資法による規制で資金の元本保証を行えません。

しかしファンドロップではこうした資金保護・利益確保の仕組みにより、サービス開始から過去一度も元本割れがないという実績があります。

すでに多くの投資家がファンドロップで出資金に応じた利回り配当で収益を得ているのです。

ファンドロップの口座開設はオンライン本人認証（eKYC）が導入されており、スマホなら最短5分で完了します。

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ファンドロップ（FUNDROP）の運営会社

ファンドロップを運営するONE DROP INVESTMENT株式会社は不動産の設計から管理までを一環して取り扱う総合不動産会社です。

不動産業として10年以上にわたり積み重ねてきたノウハウを活かし、2020年に不動産投資型クラウドファンディング事業「FUNDROP」をスタートさせています。

2021年は4回、2022年は8回ファンド募集を実施。

年率5％を超える高い利回りと投資家の出資金の安全性を高めるいくつもの仕組みが評判の不動産クラウドファンディングになっています。

サービスサイト	https://fundrop.jp/
運営会社	ONE DROP INVESTMENT 株式会社 （法人番号：8010401103566）
設立	2013年1月4日
資本金	1億円
代表取締役	代表取締役 井筒 秀樹 ／ 業務管理者 七原 説文
所在地	〒106-6037 東京都港区六本木1-6-1泉ガーデンタワー37階
登録免許	不動産特定共同事業の種別：第1号及び第2号 不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第128号 宅地建物取引業：東京都知事(1)第103062号
加盟団体	公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会
グループ企業	ONE DROP REALTY 株式会社

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ファンドロップで投資できるファンドの特長

ファンドロップで直近で募集されたファンドを一覧でまとめたのが下の表です。

ファンド名	想定年利回り	方法	運用期間	優先劣後比率	募集金額
FUNDROP　23号「東京都目黒区」賃料保証×インカム	5.0％	先着	11ヶ月	優先80％：劣後20％	2000万円
FUNDROP　22号「東京都中野区」賃料保証×インカム	5.5％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	5600万円
FUNDROP　21号「東京都目黒区」賃料保証×インカム	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	2000万円
FUNDROP　20号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	8.0％	抽選	6ヶ月	優先70％：劣後30％	8610万円
FUNDROP　19号「東京都北区」賃料保証×再組成	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	4400万円
FUNDROP　18号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成	5.0％	先着	12ヶ月	優先88％：劣後12％	2970万円
FUNDROP　17号「目黒区中目黒」賃料保証×インカム	4.0％	先着	18ヶ月	優先80％：劣後20％	3000万円
FUNDROP　16号「愛知県犬山市」賃料保証×再組成	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	2640万円
FUNDROP　15号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	8.0％	抽選	6ヶ月	優先80％：劣後20％	8610万円
FUNDROP　14号「東京都練馬区」賃料保証×再組成	5.5％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	3840万円
FUNDROP　13号「東京都中野区」賃料保証×再組成	5.5％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	5600万円
FUNDROP　12号「東京都北区」賃料保証×再組成	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	4400万円
FUNDROP　11号「神奈川県横浜市」賃料保証×再組成	5.0％	先着	12ヶ月	優先88％：劣後12％	2970万円
FUNDROP　10号「愛知県犬山市」賃料保証×インカム	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	2640万円
FUNDROP　9号「東京都八王子市」賃料保証×再組成	6.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	9840万円
FUNDROP　8号「東京都練馬区」賃料保証×インカム	5.5％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	3840万円
FUNDROP　7号「横浜市旭区」賃料保証×再組成	6.0％	先着	6ヶ月	優先88％：劣後12％	2970万円
FUNDROP　6号「東京都中野区」賃料保証×インカム	5.5％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	5600万円
FUNDROP　5号「東京都八王子市」賃料保証×年利8％	8.0％	先着	3ヶ月	優先70％：劣後30％	8610万円
FUNDROP　4号「東京都北区」賃料保証×インカム	5.0％	先着	12ヶ月	優先80％：劣後20％	4400万円

ファンドロップで出資できるファンドには以下のような特長があります。

それぞれ詳しく見てみましょう。

年率5.0％〜8.0％の高い配当利回り

ファンドロップの直近のファンドの想定年利回りは5.0％〜8.0％です。

これは他社の不動産クラウドファンディングと比較しても高い部類に入ります。

不動産クラウドファンディング	直近ファンドの想定年利回り
ファンドロップ(FUNDROP)	5.0％〜8.0％
ジョイントアルファ(Jointoα)	3.0％〜6.0％
プレファン	4.5％〜5.1％
リンプル(Rimple)	2.8％〜5.0％
COZUCHI	4.0％〜9.0％
テクラウド(TECROWD)	5.0％〜11.0％

ファンドロップの利回りは上場企業やそのグループ会社が運営するプレファンやリンプルより高く、人気のCOZUCHIや海外不動産を中心に扱うテクラウド(TECROWD)にも劣らないほど高くなっています。

利回りの良さはファンドロップのファンドに出資するのに十分な理由になります。

ファンドの出資応募は先着順が基本

ファンドロップのファンド応募はこれまでのところほぼ全て先着順です。

早い者勝ちのため、ファンド募集開始時刻に合わせてしっかり準備して応募できる人にはチャンスがあります。

逆に仕事などが忙しく募集開始時刻と同時に応募するのがどうしても難しい方はファンドロップでは投資機会を得られない可能性もあります。

そのような場合は抽選方式を採用しているCOZUCHIやダーウィンファンディング(DARWIN Funding)などの不動産クラウドファンディングを選び、当選機会を待つ方が出資できる可能性が高くなります。

運営会社も劣後出資者として20％を出資している

ファンドロップのファンドには運営会社も劣後出資者として20％出資している案件が大半です。

投資家は優先出資者としてファンドに80％の出資をし、残りを運営会社が出資している形です。

運用中にもしファンドの物件価値を毀損するような出来事があった場合、優先劣後方式により損失は劣後出資分から先に取り崩されます。

そのため劣後出資比率が20％ある場合は、ファンドが20％を超える損失を被るまでは投資家の資金は元本割れすることなく保護されます。

不動産クラウドファンディングに資金の元本保証はありませんが、劣後出資比率の高いファンドロップなら出資金の元本割れの心配も少なくなり、大きなメリットになります。

安定した需要のある賃貸マンション・アパートへ出資できる

ファンドロップで組成されるファンドは東京や神奈川を中心とする賃貸マンション・アパートが多いです。

物件の規模こそ大きくはないですが安定した需要を見込めるのが特長です。

いわゆる優良物件に手軽に出資できるのがファンドロップの良さと言えます。

1棟借り上げのマスターリース契約により賃料保証されている

ファンドロップのファンド物件には一棟借り上げのマスターリース契約により賃料保証がされているものが多いです。

これにより運用期間中の空室リスクをゼロにすることができ、安定した収益を見込めるようになります。

投資家にとっては空室リスクゼロの不動産に投資できるため、非常に評判のよいポイントになっています。

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ファンドロップのメリット

ファンドロップにはすべての不動産クラウドファンディングに共通するメリットとして以下のことが挙げられます。

不動産クラウドファンディングの主なメリット

• 優先劣後方式により投資家の資金が優先的に保護される
• 1口1万円からの少額で不動産投資が可能
• 個人では扱いが難しい大型不動産プロジェクトに出資できる
• 出資後は放置で償還を待つだけ
• 元本保証はないが元本割れした不動産クラファンはないため安定運用が見込める

これ以外のファンドロップだからこそのメリットとしては、マスターリース契約による賃料保証、不動産買取保証がある点が挙げられます。

それぞれ解説します。

ほとんどのファンドでマスターリース契約による賃料保証がある

引用元：FUNDROP公式サイト

ファンドロップの募集ファンドの多くはマスターリース契約による賃料保証が付いています。

これは物件の転貸人となる別の不動産会社にあらかじめ一棟まるごと借り上げてもらうことで、ファンドの運用期間中の空室リスクを回避するという施策です。

ファンドロップで取扱が多いインカム型のファンドは家賃収入が主な収益源となりますが、マスターリース契約を行えばファンド運用期間中の空室リスクはなくなり収益源をしっかり確保できます。

投資家にとっては収益源がしっかり確保されたファンドに出資できる形になるため、これは大きなメリットとなります。

日本保証の不動産買取保証により物件売却時の毀損リスクがない

ファンドロップは2021年7月16日より株式会社日本保証による不動産買取保証の提携をしています。

株式会社日本保証(以下、「当社」といいます。)とONE DROP INVESTMENT株式会社(以下、「ONE DROP INVESTMENT」といいます。)は、ONE DROP INVESTMENTが運営する不動産投資型クラウドファンディングサイト「FUNDROP」( https://fundrop.jp/ )を通じてONE DROP INVESTMENTが所有する対象不動産への買取保証業務を開始致します。

引用元：ONE DROP INVESTMENT 株式会社との買取保証提携について

ファンドロップでこれ以降に募集されたファンドでは、売却時に最低でも買取保証契約で定めた価格での売却ができるようになりました。

これによりファンドの物件売却時に想定以下の価格で買い叩かれることによる出資金の元本毀損リスクを避けられるようになったのです。

日本保証の不動産買取保証は、不動産クラウドファンディングの対象不動産に対して買取保証を行います。対象不動産が売却時に想定した価格で売却できない場合、保証契約で設定した価格で買い取りを行うことで投資家の元本毀損リスクを軽減することが出来ます。

引用元：不動産買取保証｜株式会社 日本保証

ファンド物件の買取保証まで実施している不動産クラウドファンディングは少なく、ファンドロップ以外ではプレファン、トモタクなど数社にとどまります。

不動産買取保証により安心して出資できるのもファンドロップの大きなメリットと言えます。

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ファンドロップのデメリット

ファンドロップに限らず不動産クラウドファンディングにはその仕組み上、以下のようなデメリットが存在します。

不動産クラウドファンディングの主なデメリット

• 出資法の定めにより元本保証ができない
• 人気が高くてファンドに出資できないことがある
• ファンド運用中は解約返金ができない
• 利益は雑所得として総合課税対象となり確定申告が必要

ここではさらにファンドロップにどのようなデメリットがあるかを掘り下げます。

応募は先着順で募集開始直後のクリック合戦が避けられない

ファンドロップではこれまでのファンド応募はほぼすべてが先着順で、出資は早い者勝ちです。

ファンドロップのファンドは利回りと安定性のバランスが良いことから人気が高く、募集開始時刻と同時に始まるクリック合戦は残念ながら避けられない状況です。

これまではどのファンドもお昼の12時ちょうどに募集開始されています。

お昼休みなのでお勤め先からでも応募はできますが、時間にある程度の融通が利く環境にある人でなければ難しいかもしれません。

今後は焦らずに応募できる抽選式でのファンド募集もあるかもしれませんが、現時点では先着順しかありません。

先着順の応募で忙しい人には不利になってしまう点はファンドロップのデメリットと言えるでしょう。

ファンド規模が小さく募集は速攻で埋まる

ファンドロップではFUNDROP1号ファンド以降、これまでに募集金額が1億円を超えるファンドは過去にありません。

ファンドロップは1口1万円から出資可能なので、例えば募集金額が4400万円のファンドなら4400口が募集上限になります。

実際には1人の投資家が1口1万円しか出資しないことは稀で、1人で10口、30口、100口と応募する投資家も当然います。

4400口の上限に対し、100口で応募する投資家が44人集まればそれでファンド募集は終了してしまいます。

現状ではファンドロップのファンド応募は想像以上に狭き門です。

ファンドの規模が1億円に満たないものが多く、ファンド応募自体が狭き門なのはファンドロップのデメリットと言えます。

ただしファンドの規模が小さいからこそ買取保証が付けられるという側面もあり、悩ましい点ではあります。

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ファンドロップをやってみた人の口コミや評判は？

賃料保証と買取保証の評判が良い

SNSでの口コミでは、ファンドロップの賃料保証や買取保証など「保証付き」のファンドであることが評判になっており、投資家からも良い評価を受けています。

FUNDROP に口座開設完了。

【保証付き】不動産投資型案件を募集する可能性が高いので、注目しています。

https://twitter.com/SALLOW_SL/status/1436968867700490250

賃料保証×インカムに劣後20% つまり納得の組み合わせです

【本日12時】「こういうのでいいんだよ」

https://twitter.com/LendingTodayGra/status/1602439952897171456

不動産クラウドファンディングは株式や為替、仮想通貨のように年利数十%、数百％といったハイリターンを狙う投資ではありません。

ハイリターンよりも放ったらかしで安全に資金を運用できるメリットを取る人たちに選ばれる投資です。

そのためファンドロップの賃料保証や買取保証など、資金の安全性が増す仕組みを高く評価する投資家が多い印象でした。

利回りが良く劣後出資も多いことが良い評判に

ファンドロップはファンドの利回りが良い・劣後出資も20％あると、不動産クラウドファンディングの中では利回りと資金の安全性の両面がバランス良く高くなっていると評判です。

FUNDROPは劣後20％
山梨の案件って初めてですよね？
8％で激戦必至！

それではクリック合戦に備えて指立て伏せで、行ってらっしゃい！😆

https://twitter.com/viviri_man/status/1452755598500577289

一般的に不動産クラウドファンディングの利回りは4～5％程度が平均なので、5～8％の案件が出ているFUNDROPは効率が良いと言えます。

https://twitter.com/yoshiki7111/status/1542093261971816448

確かにファンドロップは利回りも概ね高い傾向にあり、運営会社からの劣後出資も20％は出ているファンドが多いです。

不動産クラウドファンディングに求められる要素をしっかり抑えたファンド組成が行われているという印象があります。

ファンドロップに関しては悪い口コミをSNS上ではほとんど見かけず、多くの方が納得のいく投資ができているようでした。

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ファンドロップの始め方・口座開設の方法

ファンドロップ口座開設の必要書類

ファンドロップの口座開設は「スマートフォンを利用したオンライン認証」「はがき郵送による本人確認」の2通りの方法があります。

それぞれ本人確認書類と銀行口座確認書類にあたるものが必要です。

運転免許証やマイナンバーカードを持っている方はスマホでのオンライン認証の方がカンタンで本人確認書類が1点で済み、早く申込が完了するのでおすすめです。

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会員登録の流れ（スマートフォンを利用したオンライン認証）

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ファンドロップ（FUNDROP）のよくある質問

FUNDROPの資金の入金先の銀行はどこですか？

筆者は楽天銀行の法人口座となっていました。FUNDROPへは楽天銀行の口座から振込入金すると振込手数料無料となり、振込手数料を節約できます。

FUNDROPはヤバいですか？

FUNDROPの運営会社、ONE DROP INVESTMENT株式会社は不動産特定共同事業法（不特法）に基づく認可を東京都知事より受けています。

不特法の認可を受けるには資本金や良好な財産的基礎、構成かつ適確に事業を遂行できる人的構成、業務管理者配置などについて審査があり、不動産クラウドファンディングを行える事業者であるかを厳しくチェックされています。

安易な投資詐欺を行うヤバい会社が不動産クラウドファンディングを行うことはできない仕組みになっています。

そのためFUNDROPがヤバいということはまずありません。

ファンドロップ(FUNDROP)についてのまとめ

• 1口1万円からの少額出資で始められる不動産クラウドファンディング
• 主に東京・神奈川の居住用賃貸マンション・アパートに出資
• 利回りは直近で5.0％〜8.0％、運用期間は約1年
• 資金の元本保証はないが過去に元本割れはなし
• 優先劣後方式、賃料保証、買取保証の3施策で投資家の資金の安全性を高めている
• ファンド出資応募は先着順が多くクリック合戦あり

ファンドロップ(FUNDROP)についてさまざまな角度から検証しましたが、利回りと資金の安全性とのバランスが良い不動産クラウドファンディングというのが率直な印象です。

一度ファンドへの出資が完了すれば、あとは元金と配当の償還を待つだけという気楽さがあります。

出資するファンドについても会員登録をしておけばファンドの募集が行われる際は事前告知され、内容をしっかり吟味してから出資を検討できます。

現状ではファンドへの出資応募が先着順のみなので、ファンド募集開始の日時をしっかり把握して参加することが大切ですが、逆に言えば投資家として注意すべき点はそこだけかもしれません。

1口1万円から出資が可能なので、ひとまず口座開設をして数万円程度から出資してみる。それから本格的にファンドロップでの投資を考えてみる、というのもおすすめです。

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