victory fund (ビクトリーファンド)とは？実際やってみた投資家が評判・口コミを解説

victory fund (ビクトリーファンド) は儲かる不動産クラウドファンディングなの？！

不動産投資の初心者でも少額から始められ、さまざまな不動産に気軽に投資できる不動産クラウドファンディングの人気が高まっています。

中でもvictory fund (ビクトリーファンド) はこれまで元本割れゼロで、さらに年利10％を超える利回りも出しており、出資後は何もせずほったらかしで儲かると注目されています。

この記事ではvictory fund (ビクトリーファンド) で実際に出資している筆者がそのメリット・デメリットを分析し、投資家からの口コミや評判の本当のところをわかりやすく解説しています。

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victory fund（ビクトリーファンド）とは？

victory fund (ビクトリーファンド)は東京都内を中心とした収益性の高い不動産開発案件に10万円から出資できる不動産クラウドファンディングです。

運営会社	カチデベロップメント株式会社
想定利回り	年率6.0〜12.0％
最低投資金額	10万円から出資可能
運用期間	6ヶ月〜12ヶ月
運用実績	組成ファンド数：24件 ※2024/06/01時点
メリット	開始より元本割れ0件を継続（※2024/06/01時点）

victory fund (ビクトリーファンド)は利回りが年率10.0％もある大型ファンドが多く、サービス自体が2021年3月10日にスタートした後発組であることから出資応募がしやすいと評判です。

さらにファンドには投資家が優先出資者、運営会社が劣後出資者として共同出資する優先劣後方式をとっています。

この優先劣後方式によりファンドに損失が発生した場合は劣後出資者である運営会社の出資分から先に損失を被り、投資家の出資金は優先的に保護されます。

これによりvictory fund (ビクトリーファンド)では投資家の出資金の元本割れをした報告は1件もありません。（※2023年12月時点）

運営会社が劣後出資者として投資家と同じ方向で真剣にファンド運用するため、投資家は安心して出資できます。

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victory fund (ビクトリーファンド)の運営会社

victory fund (ビクトリーファンド)を運営するのは東京の不動産会社、カチデベロップメント株式会社です。

東京都内で長年にわたり不動産の選定、取得から管理、販売までを行っている会社で、規模こそ小さいですが都内の不動産事情に精通し、不動産開発においては豊富なノウハウを持っています。

都内を中心に不動産の買取・再販をおこなっております。
価値ある不動産、市場の見極めを得意としております。

引用元：カチデベロップメント株式会社

カチデベロップメントは立地、用途、価格など既存物件の根源的価値に注目し、バリューアップ工事やリーシングによる新たな価値（賃貸利益、売却利益など）を産み出すことを得意としています。

こうした本来の事業が不動産クラウドファンディングのファンド組成に適したものになっているのがこの会社の大きな特長であり、期待できるポイントです。

カチデベロップメントは不動産クラウドファンディングの運営会社としては、非上場企業で規模も大きくないことが懸念材料ではあります。

しかし不動産クラウドファンディングは不動産特定共同事業法に基づき国土交通省からの許認可が必要な事業です。

カチデベロップメントは不動産特定共同事業者（第1号）の認可を得ており、資本金・純資産・財産的基礎・人的構成など認可に必要な条件はクリアしています。

サービスサイト	https://victory-fund.jp/
運営会社	カチデベロップメント株式会社 （法人番号：4011101052041）
設立	1997年7月7日
資本金	1億3,425万円
代表取締役	代表取締役 足立 和夫 ／ 業務管理者 澤田 三喜男
所在地	〒103-0022 東京都中央区日本橋室町1-5-15 昇賢ビル2階
登録免許	不動産特定共同事業の種別：第1号事業 不動産特定共同事業 許可番号 東京都知事 第149号 宅地建物取引業：東京都知事（5）第79547号
加盟団体	公益社団法人全国宅地建物取引業保証協会 公益社団法人東京都宅地建物取引業協会 公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

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victory fund（ビクトリーファンド）で出資できるファンドの特長

victory fund（ビクトリーファンド）で直近で出資募集のあったファンドをまとめたのが以下の表です。

ファンド名	想定年利	方法	運用期間	優先劣後比率	募集金額
千葉県浦安市プロジェクト	12.0％	先着	12ヶ月	優先97.6％：劣後2.4％	2億円
世田谷区奥沢プロジェクト	10.0％	先着	12ヶ月	優先99％：劣後1％	3億7000万円
水戸市商業ビルプロジェクトNO.２	9.0％	先着	12ヶ月	優先96.6％：劣後3.4％	1億4000万円
日本橋浜町１丁目プロジェクト	9.0％	先着	12ヶ月	優先97.6％：劣後2.4％	2億円
墨田区石原4丁目プロジェクト	7.0％	先着	12ヶ月	優先95.0％：劣後5.0％	9500万円
水戸市商業ビルプロジェクト	8.0％	先着	12ヶ月	優先95.7％：劣後4.3％	1億1000万円
土浦市荒川沖駅前プロジェクト	8.0％	先着	12ヶ月	優先95.0％：劣後5.0％	9500万円
江戸川１丁目新築戸建プロジェクトVer2	6.0％	先着	10ヶ月	優先96.8％：劣後3.2％	6000万円
両国1丁目駅前プロジェクト	8.0％	先着	12ヶ月	優先97.3％：劣後2.7％	1億8000万円
福岡市介護・医療プロジェクト	10.0％	先着	12ヶ月	優先89.2％：劣後10.8％	5億8000万円
小平市用地収益化プロジェクト(No.6)	10.0％	先着	12ヶ月	優先94.1％：劣後5.9％	8000万円
浜松町2丁目プロジェクト（NO.2)	10.0％	先着	12ヶ月	優先96.6％：劣後3.4％	2億9000万円
戸田市マンションプロジェクト	10.0％	先着	12ヶ月	優先97.2％：劣後2.8％	3億4000万円
千葉県習志野市マンションプロジェクト	8.0％	先着	12ヶ月	優先94.2％：劣後5.8％	8000万円
江戸川１丁目新築戸建プロジェクト	8.0％	先着	10ヶ月	優先96.5％：劣後3.5％	5500万円
小平市用地収益化プロジェクト（№５）	8.0％	先着	3ヶ月	優先93.4％：劣後6.6％	7000万円
中目黒マンションプロジェクト	8.0％	先着	10ヶ月	優先94.2％：劣後5.8％	8000万円
小平市用地収益化プロジェクト（№４）	10.0％	先着	12ヶ月	優先94.2％：劣後5.8％	8000万円
大田区大森北１丁目プロジェクト	8.0％	先着	12ヶ月	優先96.8％：劣後3.2％	3億円
浜松町２丁目プロジェクト	10.0％	先着	12ヶ月	優先96.7％：劣後3.3％	2億9000万円

victory fund（ビクトリーファンド）では最低出資口数10口（10万円）から1口1万円単位で出資できます。

1口1万円ですが最低出資口数が10口からなので、10万円以上で11万円、12万円、13万円と1万円単位で出資額を決められます。

victory fund（ビクトリーファンド）公式サイトのファンド一覧とも合わせて見ていくと、募集されるファンドには以下のような特長があります。

victory fund（ビクトリーファンド）で出資できるファンドは物件購入後に不動産開発を行なって売却収益を得るキャピタルゲイン型のファンドが中心です。

ただし各ファンドのシミュレーションを見ていくと100％売却益のみというわけではなく、高く売却することを狙いつつ運用期間中には賃貸収益によるインカムゲインを得ているファンドも多いです。

victory fund（ビクトリーファンド）の運営会社はファンド運用に関しては非常に巧みであり、良い意味での抜け目のなさが窺えます。

募集金額が大きいことから、先着順の出資応募でも他社ほど激しいクリック合戦にはならず、割とすんなり出資応募できます。

ただしvictory fund（ビクトリーファンド）の募集ファンドは優先劣後方式における劣後出資の割合が他社より低いです。

募集金額の大きい大規模ファンドほど運営会社の劣後出資割合が下がるのは、ファンドの運営上致し方ない側面もあります。

ファンドの価値が毀損する場合は投資家の出資金が優先的に保護されるようになっていますが、損害に見舞われたときに資金を守る劣後出資の堤防は高くないことは留意しておきましょう。

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victory fund（ビクトリーファンド）のメリット

メリット1：他社と比較して利回りが非常に良い

victory fund（ビクトリーファンド）の直近ファンドの想定利回りは年率6.0％〜12.0％です。

これは他社の不動産クラウドファンディングと比較しても非常に高い利回りです。

主な不動産クラウドファンディング	想定年利回り
victory fund（ビクトリーファンディング）	6.0％〜12.0％
DARWIN Funding（ダーウィンファンディング）	4.4％〜8.0％
CREAL（クリアル）	3.0％〜6.5％
Rimple（リンプル）	2.7％〜5.0％
Jointα（ジョイントアルファ）	3.0％〜6.0％
FUNDROP（ファンドロップ）	5.0％〜8.0％
ちょこっと不動産	3.9％〜7.0％

他社と比較するとvictory fund（ビクトリーファンド）の利回りの良さが際立っているのがわかります。

ファンドに応募して資金を出資したあとは完全放置で年率6.0％〜12.0％でお金を増やせることになります。

これまで元本割れもなく資金と配当の償還がしっかりなされているvictory fund（ビクトリーファンド）は非常に魅力的な資金の運用先と言えます。

メリット2：大型ファンド中心で先着でも出資しやすい

victory fund（ビクトリーファンド）は規模の大きいファンドの扱いが多く募集金額が大きいです。

そのため多くの投資家が出資可能で、先着応募でも出資しやすいというメリットがあります。

先着順でのファンド応募は他社だと募集開始から数十秒〜数分以内に募集終了となってしまうことが多いですが、victory fund（ビクトリーファンド）では募集開始から10分経っても出資可能ということもよくあります。

他にvictory fund（ビクトリーファンド）が出資しやすい理由として以下も考えられます。

• 10口10万円からの出資応募
• 後発サービスで投資家がまだ少ない

こうした要因から、出資しやすい不動産クラウドファンディングが良いという人にvictory fund（ビクトリーファンド）はおすすめできます。

不動産クラウドファンディングとしてのメリット

victory fund（ビクトリーファンド）にはここまで上げたメリット以外にも、不動産クラウドファンディングとして以下のメリットがあります。

中でも物件の運用・管理を不動産のプロにお任せできるのは非常に大きなメリットです。

不動産クラウドファンディングでは運営会社も劣後出資者としてファンドに共同出資しているので、ファンドの運用が失敗すれば運営会社から真っ先に痛手を負います。

そのため不動産のプロが投資家と同じ立場から真剣にファンド運用が成功するように動いてくれます。

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victory fund（ビクトリーファンド）のデメリット

デメリット1：運営会社の劣後出資割合が低い

victory fund（ビクトリーファンド）のデメリットとしてまず上がるのが、ファンドの運営会社の劣後出資割合の低さです。

victory fund（ビクトリーファンド）の直近募集ファンドの劣後出資割合は1.0％〜10.8％となっています。

不動産クラウドファンディング	劣後出資割合
victory fund（ビクトリーファンド）	1.0％〜10.8％
ASSECLI（アセクリ）	5％〜10％
プレファン	3.57％〜10％
COZUCHI（コズチ）	5.1％〜27.8％
FUNDROP（ファンドロップ）	12％〜30％
TECROWD（テクラウド）	5％〜30％

victory fund（ビクトリーファンド）のように大規模なファンドが多い不動産クラウドファンディングでは運営会社の劣後出資割合はどうしても低くなる傾向があります。

出資総額2億円のファンドに20％の劣後出資をするには4000万円の資金が必要となり、こうしたファンドが複数あれば運営会社も資金面でファンドの組成が難しくなるからです。

victory fund（ビクトリーファンド）の劣後出資割合の低さに関して運営会社としては、ファンド運用に相当の自信があり、投資家の出資枠を少しでも大きく取るといった狙いがあるのかもしれません。

ただそれを差し引いてもvictory fund（ビクトリーファンド）の劣後出資割合はかなり低いように思えます。

現時点では投資家の出資金の元本割れは報告されていませんが、それなりのリスクはあると認識して出資金額を決めるべきです。

筆者もvictory fund（ビクトリーファンド）で出資していますが、投資家としては劣後出資割合は10％は欲しいところです。劣後出資割合が低いというリスクに対しては、出資金額を少なめに調整することで対処しています。

デメリット2：運営会社が非上場企業

victory fund（ビクトリーファンド）の2つめのデメリットとして運営会社のカチデベロップメント株式会社が非上場である点が挙げられます。

四半期ごとに経営状況の報告が義務付けられている上場企業と比べると、運営会社の経営状況を判断する材料に乏しいです。

ただ上場企業だから財務面でも安定しているとは言い切れませんし、非上場でも超健全経営でキャッシュリッチな会社は世の中には数多くあります。

不動産クラウドファンディングの運営会社は劣後出資者として投資家と一緒にファンドに共同出資しているので、経営状況を知る手掛かりに乏しいという点で非上場なのはデメリットと考えます。

不動産クラウドファンディング自体のデメリット

victory fund（ビクトリーファンド）に限らず不動産クラウドファンディングには、その仕組み自体に以下のような共通のデメリットがあります。

不動産クラウドファンディングでは今のところはどの事業者でも元本割れの報告はありませんが、元本保証を語って出資金を集めることは出資法により禁止されています。

何人も、不特定且つ多数の者に対し、後日出資の払いもどしとして出資金の全額若しくはこれをこえる金額に相当する金銭を支払うべき旨を明示し、又は暗黙のうちに示して、出資金の受入をしてはならない。

引用元：出資法第一条（出資金の受入の制限）

また、ファンドの運用が開始されると運用終了まではよほどの事情がない限りファンドから資金を引き出すことはできません。

ここで言う「よほどの事情」とは出資者が運用期間中に死亡する等の事情であり、運用終了まで資金の引き出しは原則できないと考えましょう。

また不動産クラウドファンディングで得た利益は雑所得となり、他の雑所得と合わせて年間20万円を超える場合は確定申告が必要です。

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victory fund(ビクトリーファンド)をやってみた投資家の評判は？

victory fund(ビクトリーファンド)は劣後出資が残念との評判が！

victory fund(ビクトリーファンド)をやってみた投資家からは、やはり劣後出資の割合が低いことが評価として上がっています。

リーシングで入居率を高めて売却、開発要素の強いビクトリーファンドですが配当原資にインカム収入もあるよう。欲を言えば劣後出資の割合が高いと安心なんですがね

https://twitter.com/FlyingSosonian/status/1626068095214424064

victory fund (ビクトリーファンド)で新しいファンドが出ましたが、相変わらずの高リターンですね（8.0%）

今回も劣後出資比率が低いですが、そこが気にならない人にはいい投資先だと思います。

https://twitter.com/mitao_kabu99/status/1625472848121954304

victory fund(ビクトリーファンド)は劣後出資割合は低いものの、同時に利回りが高いことも評判になっています。

数多くある不動産クラウドファンディングのサービスの中で、victory fund (ビクトリーファンド)はややハイリスク・ハイリターンというのがやってみた投資家の共通認識としてあるようです。

victory fund(ビクトリーファンド)はリターンが良いと口コミでも評判に

victory fund(ビクトリーファンド)のリターンの良さは投資家からも高く評価されています。

運用完了とメールあったビクトリーファンド小平市用地収益化プロジェクト（№３）も昨日償還されてた！開発系は少額でもリターンが良いね

https://twitter.com/FlyingSosonian/status/1576174522100699138

分配金投資のビクトリーファンド、申し込めたけど、サイト激重だったな😥
アクセス殺到してたっぽい😲
今回のは年利10%とクラファンの中でもかなり高い💰
ただ、配当年1回はちょっとさびしいかな

https://twitter.com/TwinTKchan/status/1664115319617781760

今のところはファンド運用の失敗はなく、想定通りの高い利回りを得ている投資家ばかりの状況です。

やはりvictory fund(ビクトリーファンド)は劣後出資割合が低い分、リスクを抑えて最低口数の10口（10万円）で出資する投資家も多いようです。

運用中の進捗情報はこまめに出してほしい

victory fund(ビクトリーファンド)に関する口コミには、運用中の進捗情報をもっと出してほしいという意見もありました。

VictroyFundの「小平市用地収益化プロジェクト（No.2）」、無事に償還され、私の口座に着金していることを確認しました！
ビクトリーファンド さん、運用中の案件の進捗情報を小出しに開示してもらえるとありがたいです。
（運用中、情報がなくて不安でした。。。）

https://twitter.com/toushi_kozou/status/1542360057949863937

victoryfund(#ビクトリーファンド)の利回りが10％以上で継続してますね
地味に凄いと感じますが、口コミを見ていると運用状況の開示を定期的に行って欲しい意見が多いようです
遅延やデフォルトなどはありませんけどね。利回り狙いの方にはお勧めできそうです

https://twitter.com/IPOkimu/status/1543514892602249218

不動産クラウドファンディングではファンドの運用期間中は完全放置で投資家は何もすることがありませんが、自分が出資した資金がどうなっているかは運用期間中でも知りたくなるものです。

victory fund(ビクトリーファンド)ではファンドの運用中の情報開示は基本的にないようです。

配当の分配も年次で行われるため、基本的に年1回だけです。

運用中の経過報告は確かにあった方がvictory fund(ビクトリーファンド)への信頼感も増しそうですね。

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victory fund（ビクトリーファンド）の始め方・口座開設の方法

会員登録の流れ

victory fund(ビクトリーファンド)のよくある質問

victory fund (ビクトリーファンド)の退会方法は？

マイページのお問い合わせから「退会に関するお問い合わせ」を選択して退会を希望する旨を連絡します。退会に費用はかかりません。

ただし、退会するには出資したファンド全てが運用終了し、出金手続きを行ってお預かり資産の残高を0円にする必要があります。

お預かり資産が残っている状態では退会できないので注意が必要です。

victory fund (ビクトリーファンド)では確定申告に利用できる書類はありますか？

支払調書があります。

victory fundにおいて1月1日から12月31日までの間に確定した分配金の合計額について、翌年の1月～2月上旬頃にマイページの「各種書類」からダウンロードできるようになります。

victory fund（ビクトリーファンド）は怪しい？

victory fund（ビクトリーファンド）は高い利回りゆえに怪しいと感じる方も少なくないようです。

確かにファンドに投資した資金は一定期間拘束されるほか、元本割れとなるリスクも抱えています。

一方でvictory fund（ビクトリーファンド）に出資して利益を得た投資家も多くいる事実もあります。

一度ご自身でvictory fund（ビクトリーファンド）に関する事実をSNSで調べてみるのをおすすめします。

具体的にはSNSで「victory fund 大損」「ビクトリーファンド 詐欺」などのキーワードで検索してみましょう。

もしvictory fund（ビクトリーファンド）で大損害を被ったり詐欺にあったりした人がいれば、ほぼ確実にSNSでは炎上しているはずです。

そうした事実があるかを確認してみましょう。

victory fund(ビクトリーファンド)では会員登録キャンペーンをやっていますか？

victory fund(ビクトリーファンド)では不定期で会員登録・投資家登録でAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを実施しています。

また既存会員の方向けにファンド出資額に応じてAmazonギフト券がもらえるキャンペーンも時々行われています。

詳細はvictory fund(ビクトリーファンド)キャンペーンで解説しています。

victory fund (ビクトリーファンド)のまとめ

• 年利10％を超えるファンドに出資できる不動産クラウドファンディング
• 投資家の出資金の元本割れの報告はない（※2024年6月時点）
• ファンド応募は先着順だが今は他社より出資しやすい
• 劣後出資比率が低いので出資額はリスクを考慮して調整を

victory fund (ビクトリーファンド)は利回りが非常に良い一方で運営会社の劣後出資割合が低いことから、不動産クラウドファンディングの中ではややハイリスク・ハイリターンな事業者といった位置付けです。

とはいえこれまでの運用ファンドでは投資家の出資金が元本割れした報告はなく、運用終了後は資金も償還され配当もしっかり分配されています。

積み立てNISAでも大人気の投資信託ファンド、eMAXIS Slim 全世界株式（オール・カントリー）でさえ元本保証ではありません。世界的に株高が進んでいる今の状況では購入した途端に下落して含み損となるリスクもあります。

victory fund (ビクトリーファンド)は年率10％を超える利回りも期待できます。

手持ち資金の一部をvictory fund (ビクトリーファンド)に出資して資産運用のポートフォリオの一部に加えることも検討したいところです。

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